Al realizar la declaración de la renta debes tener en cuenta dos períodos de tiempo diferenciados: el tiempo en el que la vivienda está alquilada y el período en el que la vivienda está libre/disponible para el propietario.
1) Tiempo en el que la vivienda está alquilada
Los ingresos que recibas tendrás que declararlos como “rendimientos de capital inmobiliario”, siempre que no prestes servicios propios de la industria hotelera. Es importante saber cuáles son estos servicios hoteleros (también llamados servicios complementarios) ya que prestarlos o no influirán a la hora de saber si tienes que cobrar IVA a los turistas que alquilan tu vivienda. Te ayudamos para saber qué servicios complementarios se consideran propios de la industria hotelera:
NO son servicios hoteleros:
- Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado.
- Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado.
- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.
SÍ son servicios hoteleros:
- Restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
- Servicios de limpieza del interior del apartamento y servicios de cambio de ropa prestado con periodicidad semanal.
Cuando el arrendador preste servicios hoteleros, se tendrá que cumplir con los siguientes requisitos:
- Emitir factura por cada estancia.
- Aplicar el IVA del 10% al precio del alojamiento.
- Declarar el IVA trimestralmente.
- Realizar resumen anual del IVA.
Para poder cobrar y declarar el IVA, el propietario deberá darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas a efectos censales. En estos casos, a efectos de la declaración del irpf, los ingresos serán considerados como “rendimientos de actividades económicas” debiendo presentar el propietario una declaración trimestral del irpf.
El rendimiento neto por el que se tributa es el resultado de restar a los ingresos totales los gastos necesarios para obtenerlos.
Por otro lado, te facilitamos un listado con algunos de los gastos que puedes deducirte, pero recuerda: sólo podrás deducirte los gastos correspondientes al período de tiempo en el que el inmueble ha estado alquilado. Por lo que cuantas más semanas alquiles tu vivienda a turistas más gastos podrás desgravarte. Estos son los gastos:
Gastos de reparación y conservación del inmueble (OJO! no los de obras de ampliación y mejora), IBI, intereses de la hipoteca, tasa de basura, gastos de comunidad, seguros que cubran riesgos de la vivienda, gastos de amortización de la vivienda, gastos de agencias mediadoras o anuncios, gastos de luz, agua, gas… y demás gastos debidamente justificados que estén directamente relacionados con el alquiler.
La deducción de los intereses y demás gastos de financiación así como los gastos de reparación y conservación, no pueden exceder conjuntamente para cada inmueble de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.
Ejemplo de deducción de estos gastos: si en total alquilas la vivienda por un período de tiempo de tres meses, y pagas anualmente 400 euros de IBI podrás descontar 100 euros (la cuarta parte del importe total).
2) Tiempo en el que la vivienda se encuentra libre
Hay que tributar también por el tiempo en el que la vivienda no ha estado alquilada. Hacienda imputa una renta por tener una segunda vivienda.
¿Cómo calcular el rendimiento imputable a la segunda vivienda? se calcula el 2% del valor catastral de la vivienda, salvo para aquellas cuya última revisión catastral fuera en el año 2005 o posteriores, que tributan en el 1,1%. Ese valor se divide entre 12 y posteriormente se multiplica por el número de meses que la vivienda queda libre. El resultado será el rendimiento que deberás declarar.
Ejemplo de cálculo del rendimiento: si la vivienda ha estado vacía 36 días, habría que dividir entre 365 días y multiplicar por 36.
Para ampliar esta información te recomendamos consultar la web de la agencia tributaria o llamar al teléfono 901 335 533.
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